ترکیه چگونه «مسکن مهر» می‌سازد؟
قانون اساسی ترکیه نیز بر اهمیت این حق تاکید کرده است. ماده ۵۶ قانون اساسی تصریح می‌کند که «همه افراد حق دارند در محیطی سالم و متعادل زندگی کنند.» همچنین، ماده ۵۷ این قانون، دولت را مکلف می‌سازد تا با اتخاذ تدابیری جامع و برنامه ریزی شده، نیاز‌های مسکنی شهروندان را برآورده سازد و به بهبود شرایط محیطی شهرها کمک کند.
به گزارش دنیای اقتصاد، قانون مسکن انبوه (مصوب ۱۹۸۴)، به عنوان یک چارچوب قانونی جامع، اصول و ضوابط اساسی را برای حل معضل مسکن در ترکیه تعیین کرده است. این قانون با هدف تامین مسکن مناسب برای همه شهروندان و ایجاد یک سیستم منسجم برای تامین مالی و اجرای پروژه‌های مسکن، حمایت‌های لازم را در سطح ملی فراهم می‌کند. این قانون (قانون شماره ۲۹۸۵) وظایف مربوط به اداره توسعه مسکن ترکیه (TOKI) را نیز تعریف کرده است. توکی یکی از نهاد‌های رسمی ترکیه در زمینه مسائل مسکن و اسکان است که طی ۳۵ سال فعالیت، دانش و تجربه قابل توجهی در زمینه توسعه مدل‌های مالی مختلف برای تولید مسکن به دست آورده است.
بر اساس اطلاعات وب‌سایت توکی، این اداره در سال ۱۹۸۴ با هدف اصلی تامین مسکن برای اقشار کم درآمد و متوسط جامعه ترکیه متولد شد. این سازمان در طول سالیان متمادی، با بهره گیری از قوانین و سیاست‌های حمایتی دولت و همچنین منابع مالی متنوع، رشد چشمگیری داشته است. توکی با اجرای پروژه‌های متعدد مسکن سازی، نه‌تنها به نیاز‌های اساسی مردم پاسخ داده است، بلکه در توسعه زیرساخت‌های شهری و بهبود کیفیت زندگی شهروندان نیز نقش موثری داشته است. ماموریت اصلی توکی، فراهم آوردن مسکن مناسب برای همه شهروندان ترکیه، به‌ویژه افرادی است که توانایی مالی برای خرید مسکن در بازار آزاد را ندارند. این سازمان با اجرای پروژه‌های مسکن سازی در مناطق مختلف کشور، به دنبال ایجاد شهر‌هایی با امکانات رفاهی کامل و محیط‌زیست سالم است. توکی همچنین به دنبال ایجاد تعادل بین توسعه شهری و حفظ محیط‌زیست است. توکی از زمان تاسیس تاکنون پروژه‌های متعددی را در سراسر ترکیه اجرا کرده است. این پروژه‌ها شامل ساخت آپارتمان‌های مسکونی، ویلاها، مجتمع‌های مسکونی و همچنین توسعه زیرساخت‌هایی مانند مدارس، بیمارستان‌ها و پارک‌ها می‌شود. یکی از مهم‌ترین دستاورد‌های توکی، ساخت صدها‌هزار واحد مسکونی برای خانواده‌های کم درآمد و متوسط است که به آنها امکان زندگی در مسکن مناسب و باکیفیت را داده است.
برنامه اضطراری
توکی با تمرکز بر تامین نیاز‌های مسکنی خانوار‌های کم درآمد و متوسط، پروژه‌های ساختمانی خود را عمدتا در اراضی متعلق به دولت اجرا می‌کند. این نهاد در طول دو دهه ابتدایی فعالیت (۱۹۸۴ تا ۲۰۰۲) نقش بسزایی در توسعه فناوری‌های ساختمانی و ارائه تسهیلات مالی به متقاضیان مسکن ایفا کرده است. در این دوره، توکی موفق به ساخت بیش از ۴۳هزار واحد مسکونی شد و برای بیش از ۹۴۰هزار واحد دیگر نیز حمایت‌های اعتباری فراهم کرد.
پس از سال ۲۰۰۲، دولت ترکیه با هدف رفع مشکلات مسکن و توسعه پایدار شهری، برنامه‌ای اضطراری را تدوین کرد. این برنامه که از ابتدای سال ۲۰۰۳ اجرایی شد، طی پنج سال ساخت ۲۵۰هزار واحد مسکونی جدید یا نوسازی واحد‌های قدیمی را هدف قرار داد تا ضمن تامین مسکن برای شهروندان، به بهبود کیفیت زندگی شهری کمک کند. دراین راستا توکی با درک اهمیت تامین مسکن همراه با امکانات حمایتی، متعهد شد تا پایان سال ۲۰۱۱ ساخت نیم میلیون واحد مسکونی را آغاز کند. این سازمان با رویکردی جامع، نه‌تنها به ساخت مسکن پرداخت، بلکه به ایجاد محلاتی با امکانات رفاهی کامل نیز اهتمام ورزید و در نهایت موفق شد این هدف را در نیمه نخست سال ۲۰۱۱ محقق سازد. با گذشت زمان و با توجه به موفقیت‌های توکی در حوزه مسکن، دامنه فعالیت‌های این سازمان گسترش یافت. در سال ۲۰۰۱، دارایی‌های غیربانکی بانک مسکن ترکیه به توکی منتقل شد و در پی آن، وظایف اداره ملی زمین نیز به این سازمان محول شد. این تحولات باعث افزایش چشمگیر منابع زمین و اختیارات توکی شده و به این سازمان امکان داد تا نقش موثرتری در برنامه ریزی شهری و توسعه مسکن ایفا کند. از سال ۲۰۰۳، با اجرای اصلاحات قانونی، توکی به یکی از بازیگران اصلی در حوزه شهرسازی برنامه ریزی‌شده در ترکیه تبدیل شد. با توجه به ماهیت دولتی خود، توکی از ویژگی‌هایی مانند نبود سهام، مصونیت از ورشکستگی و توقیف دارایی‌ها برخوردار است. این سازمان همچنین موظف به تهیه گزارش‌های مالی سالانه است که بر اساس استاندارد‌های حسابداری تدوین می‌شود. توکی زمین‌های موردنیاز خود را از طریق منابع دولتی مانند خزانه داری و سایر نهاد‌های دولتی تامین می‌کند. تمام فعالیت‌های مالی این سازمان تحت نظارت دقیق دیوان محاسبات ترکیه قرار دارد. منابع درآمدی توکی عمدتا از فروش مسکن‌های حمایتی، فروش زمین و وام‌های مسکن تامین می‌شود. با این حال، سهم سایر منابع درآمدی نظیر بودجه دولتی در سال‌های اخیر کاهش یافته است. برای تامین مالی پروژه‌ها و رفع نیاز‌های نقدینگی، توکی به خطوط اعتباری بانک‌ها دسترسی دارد.
تجمیع اختیار و منابع در «توکی»
با هدف تقویت زیرساخت‌های مسکن و تسریع در اجرای پروژه‌های عمرانی، دولت ترکیه طی سالیان اخیر اقدام به تجمیع وظایف و اختیارات نهاد‌های مختلف در حوزه مسکن و شهرسازی کرده است. در این راستا، وظایف نهاد‌هایی همچون بانک مسکن، دبیرخانه مسکن، اداره ملی زمین، وزارت کار‌های عمومی و اسکان و واحد اجرای پروژه‌های نخست وزیری به طور کامل به توکی واگذار شد. این اقدام به تمرکز وظایف، کاهش بوروکراسی اداری و افزایش کارآیی در اجرای پروژه‌های مسکن سازی منجر شد. با اصلاحات صورت‌گرفته در قانون اساسی ترکیه در سال ۲۰۱۸ و تغییر نظام حکومتی به ریاستی، توکی به عنوان زیرمجموعه‌ای از وزارت محیط زیست و شهرسازی به فعالیت خود ادامه داد. در نتیجه این تغییرات و با بهره گیری از منابع و اختیارات گسترده تر، از سال ۲۰۰۲ تا ژانویه ۲۰۲۲، ساخت بیش از یک میلیون و ۶۲هزار واحد مسکونی را در ۴۸۳۴ پروژه ساختمانی در ۸۱ استان آغاز کرده است. در این مدت، بیش از ۷هزار مناقصه به ارزش ۱۸۰ میلیارد لیر به پایان رسیده است. توکی با اجرای بیش از ۸۶درصد پروژه‌های خود بر اساس مدل مسکن حمایتی، به طور مستقیم به نیاز‌های مسکن اقشار کم درآمد و متوسط جامعه پاسخ می‌دهد. تنها ۱۴درصد از پروژه‌های این سازمان برای توسعه منابع مالی اجرا می‌شوند. این آمار نشان می‌دهد که تمرکز اصلی توکی بر تامین مسکن برای گروه‌های کم درآمدتر جامعه است.
دریافت کنندگان واحد‌های مسکن حمایتی توکی که بر روی زمین‌های این سازمان ساخته می‌شوند، بسته به نوع پروژه و شرایط متقاضی، ممکن است در ابتدای ساخت وساز یا در مراحل بعدی آن، مبلغی به عنوان پیش پرداخت بپردازند. در پروژه‌های ویژه اقشار بسیار کم درآمد، پرداخت پیش پرداخت الزامی نیست. پس از پرداخت پیش پرداخت (در صورت لزوم)، متقاضیان موظف به پرداخت اقساط ماهانه بر اساس برنامه‌ای با شاخص بندی مشخص هستند. این برنامه معمولا بر اساس شاخص دستمزد بخش دولتی تنظیم می‌شود که به صورت نیم سالانه توسط وزارت دارایی جمهوری ترکیه محاسبه می‌شود. برای پروژه‌های ویژه اقشار کم درآمد، ممکن است شرایط پرداخت متفاوتی در نظر گرفته شود. اقساط ماهانه پروژه‌های مسکن حمایتی ویژه خانوار‌های کم درآمد به صورت شناور و بر اساس شاخص‌های اقتصادی مانند شاخص دستمزد بخش دولتی یا شاخص‌های تورم تعیین می‌شود. این امر باعث می‌شود که بار مالی اقساط بر دوش متقاضیان کم درآمد کمتر شود. همچنین، مدت زمان بازپرداخت این وام‌ها نیز با توجه به توان مالی متقاضیان، بین ۱۰ تا ۲۰ سال متغیر است. از کل پروژه‌های مسکن حمایتی، ۴۵.۵۵درصد برای گروه‌های کم درآمد و متوسط، ۱۸.۲۲درصد برای اقشار فقیر (۲۰ تا ۴۰درصد پایین‌ترین گروه درآمدی) و مابقی برای پروژه‌های نوسازی شهری اختصاص یافته است. برای اطمینان از بازپرداخت اقساط، مالکیت واحد‌های مسکونی تا زمان تسویه کامل بدهی در اختیار توکی باقی می‌ماند. به این ترتیب، توکی به عنوان ضامن پرداخت اقساط عمل می‌کند. همچنین، توکی متعهد می‌شود که ساخت واحد‌های مسکونی را ظرف مدت ۳۶ ماه به پایان برساند. شرط عدم‌صدور سند مالکیت تا زمان تسویه کامل بدهی، تضمینی قوی برای بازپرداخت اقساط است. این رویکرد باعث شده است که میزان عدم‌پرداخت اقساط در پروژه‌های توکی به حداقل ممکن برسد و تقریبا به صفر نزدیک شود. همچنین، تعداد موارد فسخ قرارداد و بازپس گیری واحد‌های مسکونی بسیار اندک است (حدود یک مورد در هر دو‌هزار واحد).
نحوه تعیین قیمت
پرداخت اقساط فروش‌ها و وام‌های مسکن توکی از طریق بانک‌های دولتی (زراعت بانک، هالک بانک و واکیف بانک) به حساب‌های سازمان واریز می‌شود. این فرآیند بر اساس پروتکل‌های مشخصی که بین توکی و بانک‌ها منعقد شده است، انجام می‌شود. واحد‌های مسکونی پروژه‌های توکی، معمولا در ابتدای مراحل ساخت وساز یا در مراحل مشخصی به فروش گذاشته می‌شوند. قیمت این واحد‌ها با در نظر گرفتن هزینه‌های ساخت، امکانات رفاهی، زیرساخت ها، خدمات مشاوره و هزینه زمین تعیین می‌شود. در تعیین قیمت، تلاش شده است تا قیمت‌ها متناسب با توان مالی و الگوی پس انداز متقاضیان باشد. هزینه ساخت واحد‌های مسکونی شامل هزینه‌های مختلفی مانند ساختمان، تاسیسات مکانیکی و برقی، زیرساخت ها، محوطه سازی و آماده سازی زمین است. با این حال، در پروژه‌های مسکن حمایتی ویژه شهروندان کم درآمد، هزینه زمین در قیمت فروش واحد‌ها منظور نمی‌شود. از طرفی توکی از سال ۲۰۰۳، با هدف رفع معضل گسترده اسکان غیررسمی و حاشیه نشینی، اقدام به اجرای یک برنامه جامع نوسازی شهری کرده است. این سازمان با همکاری دولت مرکزی و ادارات محلی و بر اساس قانون شماره ۵۱۶۲، مسوولیت پیشگیری و ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی را بر عهده گرفته و پروژه‌های متعددی را در این زمینه اجرا می‌کند. پروژه‌های توکی نه تنها الگویی برای سایر نهاد‌های شهری است، بلکه به صورت هدفمند به احیای مناطق مختلفی از جمله مناطق با تراکم بالای حاشیه نشینی، مناطق در معرض خطر بلایای طبیعی، مناطق تاریخی و بافت‌های فرسوده شهری می‌پردازد. به عبارت دیگر، توکی با رویکردی جامع و فراگیر، به دنبال ایجاد محیط‌های شهری پایدار و بهبود کیفیت زندگی شهروندان است. پس از آماده سازی اولیه سکونتگاه‌های غیرمجاز توسط شهرداری ها، توکی با همکاری آنها و در چارچوب قوانین موجود، طرح‌های جامع نوسازی را برای هر منطقه تدوین می‌کند. هدف اصلی این طرح ها، بازآفرینی بافت‌های فرسوده و حاشیه نشین شهری با استفاده بهینه از منابع عمومی و با اولویت رضایت ساکنان است.
تمرکز بر کلان‌شهر‌ها
توکی، با اجرای پروژه‌های متعدد مسکونی و زیرساختی در سراسر کشور، به بهبود کیفیت زندگی شهروندان ترک کمک شایانی کرده است. برخی از کلان‌شهر‌ها و شهر‌های مهمی که توکی در آنها فعالیت گسترده‌ای دارد عبارتند از: استانبول، آنکارا، ازمیر، بورسا، آنتالیا، ادیرنه، کوجا علی، قونیه، کیسری، گازیانتپ، آسام، دیاربکر، ماردین، ترابزون، سامیسان، دنیزلی و شانلی اورفا. این سازمان با اجرای پروژه‌های مختلف در این شهرها، به توسعه زیرساخت ها، بهبود وضعیت مسکن و ارتقای کیفیت زندگی مردم در مناطق مختلف ترکیه کمک کرده است. همچنین توکی تاکنون در سراسر کشور، به‌ویژه در کلان‌شهر‌هایی مانند استانبول، آنکارا و ازمیر، موفق به نوسازی ۱۷۹هزار واحد مسکونی شده است. همچنین در سال ۲۰۲۱، مناقصات ساخت ۱۴۱۲۸ واحد مسکونی جدید برای جایگزینی سکونتگاه‌های غیرمجاز به پایان رسیده است.
توکی حتی در مناطق آسیب دیده
توکی پیشرو در تلاش‌های دولت برای ساخت خانه ها، زیرساخت‌ها و تاسیسات عمومی در مناطقی است که در اثر بلایای طبیعی آسیب دیده‌اند. فعالیت‌های این سازمان در زمینه مدیریت بحران و بازسازی از زلزله ارزنجان در سال ۱۹۹۲ آغاز شد. توکی در سال ۱۹۹۴ به دلیل ارائه تسهیلات مسکن به صدها‌هزار خانواده کم درآمد و متوسط و اجرای موفق پروژه بازسازی زلزله ارزنجان، موفق به دریافت تقدیرنامه افتخار سازمان ملل متحد شد. پس از زلزله وان در سال ۲۰۱۱ که یکی از بزرگ‌ترین زلزله‌های اخیر در آناتولی محسوب می‌شود، این سازمان با همکاری فعال آفاد (سازمان مدیریت حوادث و اضطراری ترکیه) در بازسازی شهر مشارکت کرد و ظرف یک سال ۱۵هزار خانه و امکانات اجتماعی آنها را در وان تکمیل کرد. تا به امروز، ۱۸هزار خانه برای آسیب دیدگان ساخته شده است.
مدل‌های مالی نوآورانه توکی
توکی علاوه بر ساخت مسکن‌های حمایتی، برای حفظ استقلال مالی و تامین بودجه پروژه‌های خود، مدل‌های مالی نوآورانه‌ای را نیز به کار می‌گیرد. یکی از موفق‌ترین این مدل ها، «مشارکت در درآمد» نام دارد. در این مدل، توکی با همکاری بخش خصوصی، در زمین‌های خود (مثلا در شهر‌های بزرگ مانند استانبول و آنکارا) اقدام به ساخت مسکن می‌کند. سپس، درآمد حاصل از فروش این واحد‌ها به صورت مشترک بین توکی و بخش خصوصی تقسیم می‌شود. این درآمد، به عنوان منبع مالی برای ساخت مسکن‌های حمایتی و کمک به گروه‌های کم درآمد و متوسط جامعه استفاده می‌شود. این مدل نوآورانه، با تمرکز بر درآمد حاصل از فروش، به توکی اجازه می‌دهد تا بدون اتکا به منابع مالی دولتی، به اجرای پروژه‌های مسکن ادامه دهد. این مدل، یک راهکار هوشمندانه برای تامین مالی بلندمدت پروژه هاست.
پروژه‌های بین‌المللی
علاوه بر ساخت مسکن، توکی در حوزه‌های مختلفی از جمله احیای روستا‌های کشاورزی، تامین مسکن برای مهاجران، مرمت بنا‌های تاریخی و فرهنگی، حمایت از تعاونی‌ها و ارائه وام به خانواده‌های قربانیان جنگ فعالیت می‌کند. به عنوان مثال، در سال ۲۰۲۱، به ۸۶۳ خانواده جانبازان جنگ، وام مسکن بدون بهره به ارزش مجموعا ۱۴۷.۵ میلیون لیر (معادل ۱۷۷هزار لیر برای هر خانواده) پرداخت شده است. موفقیت‌های توکی در حوزه مسکن و شهرسازی در سطح ملی، توجه جامعه بین‌المللی را به خود جلب کرده است. مدل‌های توسعه یافته توسط این سازمان به عنوان الگو‌های موفق در بسیاری از کشور‌ها مورد بررسی قرار گرفته و منجر به درخواست‌های متعدد برای همکاری شده است. تاکنون، توکی با بیش از ۹۷ کشور، به ویژه کشور‌های منطقه، در زمینه توسعه مسکن جمعی به توافق رسیده و یادداشت‌های تفاهم همکاری امضا کرده است. همچنین، توکی به عنوان یک بازیگر فعال در عرصه کمک‌های بشردوستانه، در پروژه‌های بازسازی پس از بلایای طبیعی در کشور‌های مختلف از جمله اندونزی، سریلانکا، پاکستان و سومالی مشارکت داشته است. پس از سونامی مهیب جنوب آسیا، توکی با ساخت بیش از ۱۵۵۰ واحد مسکونی همراه با امکانات رفاهی لازم در اندونزی و سریلانکا، گام مهمی در جهت بازسازی این مناطق برداشت.
