فرارو | بازگشت اتاق‌فکر مسکن
اتاق فکر مسکن با تغییرات هفته گذشته در یکی از دفاتر وزارت راه‌وشهرسازی، احیا شد. دفتر اقتصاد مسکن به‌عنوان بازوی «فکری» دولت، ۱۰ ماموریت اصلی دارد؛ از جمله «طراحی مدل‌های تنظیم بازار زمین، تامین مسکن و پایش مدام متغیر‌های این بخش و اثر مولفه‌های بیرونی بر آنها». چراغ‌های آماری این دفتر، اما از سال۹۸ خاموش و کار‌های اجرایی شبیه آژانس و دفتر فنی باب شد.
به گزارش دنیای اقتصاد، هفته گذشته تحول مدیریتی در یکی از دفاتر وزارت راه وشهرسازی اتفاق افتاد که در حالت خوش‌بینانه و البته مورد انتظار می‌تواند «اتاق فکر» بخش مسکن و ساختمان را بار دیگر و بعداز سال‌ها «نبود» آن، به دولت بازگرداند. دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن که البته در سال‌های اخیر اسم آن به صورت عجیب و غیرقابل قبول به دفتر سرمایه گذاری و اقتصاد مسکن تغییر کرده بود، بیش از یک دهه است «از ریل خارج شده» و به جای «پیشبرد ماموریت اصلی» سرگرم «فعالیت‌هایی شبیه آژانس‌های املاک یا دفتر فنی پروژه‌های عمرانی» شده است.
درست از زمان استارت مسکن مهر، «شرح وظایف» دفتر اقتصاد مسکن فراموش یا کنار گذاشته شد و «اقدامات اجرایی» بر «کار‌های فکری» و «برنامه ریزی» تسلط پیدا کرد. کار این دفتر «اسم نویسی برای مسکن دولتی» و «تعقیب روزانه مدیران استانی مسوول ساخت مسکن دولتی» یا «تهیه چک لیست پیشرفت پروژه‌های ساختمانی» نیست، بلکه وظیفه اصلی دفاتر در وزارتخانه‌ها از جمله دفتر اقتصاد مسکن، «فکر و مطالعه» برای «شناسایی گره‌های بخش» و سپس «برنامه ریزی و سیاستگذاری» برای «گره گشایی از کار خانه اولی‌ها و فعالان ساختمانی» است.
دفتر اقتصاد مسکن اگر در «ریل» باشد، قادر است مجموعه تصمیم سازان و تصمیم گیران -مجلس و دولت- را از «حباب‌های ذهنی منجر به تصمیمات عجیب و غریب» خارج کند و منظومه سیاستگذاری برای مسکن و ساختمان را به سمتی هدایت کند که «جواب صحیح برای مسائل مسکن که امروز رکود تورمی مهم‌ترین آن است» از جلسات و نشست‌های مسوولان بیرون بیاید. خروج دفتر اقتصاد مسکن از «ریل اصلی»، اما سبب شده «جایگاه»، «تکیه گاه»، «نقش» و «ماموریت»های آن به فراموشی سپرده شود. هفته گذشته یک عضو نسبتا قدیمی دفتر اقتصاد مسکن –نرگس رزبان- به عنوان مدیر دفتر (فعلا و تا زمان جواب استعلامات، حکم سرپرستی داده شده است) منصوب شد.
«جایگاه» دفتر اقتصاد مسکن
دفتر اقتصاد مسکن، جایگاه «فکری، مطالعاتی و برنامه ریزی و در عین حال تدوین مقررات» را دارد و باید بتواند سیاست‌های اساسی دولت در بخش مسکن را طراحی و راهبری کند؛ اصولا دفاتر در وزارتخانه‌ها همین ماموریت را دارند. ماموریت‌هایی ذیل این جایگاه برای دفتر اقتصاد از قبل تعریف شده که اتفاقا ریز آن هم در سایت وزارت راه وشهرسازی وجود دارد، اما مرور کارنامه دفتر در سال‌های اخیر بیانگر «بر زمین ماندن ماموریت‌های اصلی» به خاطر «در اولویت قرار گرفتن ماموریت‌های فرعی و خارج از شرح وظایف» است.
جایگاه دفتر برنامه ریزی، «اجرایی نیست.» این دفتر حدود دو دهه قبل زمانی که معاونت مسکن و سازمان ملی زمین ادغام شدند، به سازمان ملی منتقل شد، اما بعد از حدود ۵ سال، مجددا به جایگاه اصلی اش در وزارتخانه برگشت؛ چون کارش اجرایی نیست، بلکه «سیاستگذاری» است.
«تکیه گاه» اقتصاد مسکن
آمار و اطلاعات برای دفتر اقتصاد مسکن، نقش «آب حیات» را دارد. داده‌های کلیدی بخش مسکن و ساختمان مثل «صفحه نمایشگر» یک خودرو به مسوول بخش (دولت)، دید می‌دهد تا اوضاع جایگاهی که در آن قرار دارد را از لحاظ «نرمال بودن شرایط» یا «رفتن به سمت وضعیت غیرطبیعی» یا «قرار داشتن در وضعیت هشدار» بسنجد و متناسب با هر کدام از این سه فاز، حرکت کند.
«تکیه گاه» دفتر اقتصاد مسکن، «آمارها، اطلاعات و تحلیل‌ها از بازار» است؛ داده‌هایی همچون قیمت مسکن در تک تک شهرها و به‌ویژه مراکز استان ها، قیمت زمین، بهای اجاره و تیراژ ساخت وساز. تولید همه این آمار‌های حیاتی از سال ۹۸ تاکنون در دفتر اقتصاد مسکن متوقف شده است و مرکز آمار نیز از سال ۱۴۰۱ به بعد، انتشار این آمارها را متوقف کرده؛ بانک مرکزی هم از تابستان امسال گزارش مسکن تهران را ارائه نداده است. این آمار اگر در سال‌های اخیر «وجود داشت» و «ضرورت آن احساس می‌شد»، به احتمال خیلی زیاد «وضعیت مسکن» این نبود.
تصور «اهمیت صفر آمار‌های کلیدی بخش مسکن» باعث شده «تصمیمات در اتاق تاریک» اتخاذ شود؛ نرخ مجاز رشد اجاره بها ۲۵درصد تعیین می‌شود در حالی‌که متوسط رشد اجاره بها در زمان آن تصمیم نزدیک به ۴۰درصد بود. این تنها یک نمونه از چند ماجراجویی سیاستگذار مسکن در اتاق تاریک طی سال‌های گذشته است.
در نمونه‌ای دیگر برای ساخت مسکن دولتی قیمت‌هایی تعیین می‌شود که بسیار کمتر از «قیمت روز ساخت» است. یا رقم وام ساخت همین واحد‌های مسکونی افزایش پیدا می‌کند بدون توجه به «قدرت آب رفته کم درآمد‌ها برای پرداخت اقساط ماهانه.»
اکنون این پرسش از آن کارنامه به وجود می‌آید که «بدون وجود تکیه گاه»، پایه تصمیمات چه بوده است؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد، سیاست‌های «زمین، مسکن، پولی و مالی مرتبط با بخش مسکن» توسط این دفتر باید تدوین شود، اما کار دفتر اقتصاد مسکن بدون «تحلیل بازار، وضعیت آینده، شناسایی گرایش تقاضا و سمت وسوی عرضه» ذره‌ای جلو نمی‌رود و سیاست پخته‌ای از آن بیرون نمی‌آید.
نقش پایشگری دفتر اقتصاد مسکن
دفتر اقتصاد مسکن باید مدام سایز ساخت‌وساز، توان اقتصادی خانوار‌ها و چگونگی توانمندسازی آنها را «پایش» کند. پایش البته منوط است به «کار انداختن دوباره دماسنج‌های مسکن در دفتر.» تعامل با سازمان‌های کلیدی دولتی همچون سازمان برنامه و سازمان امور مالیاتی و همچنین بانک مرکزی و بانک‌ها، باید «روتین» کاری دفتر اقتصاد مسکن باشد.
در کشور‌های توسعه یافته و موفق در سیاستگذاری مسکن، دولت‌ها در این بخش، اولویت را برای خانه اولی‌ها تعریف کرده‌اند؛ دفتر اقتصاد مسکن باید با پایش منظم اوضاع اقتصادی این گروه، برای آنها برنامه داشته باشد. اجرای برنامه، اما کار دفتر نیست، کار بخش خصوصی است.
۱۰ ماموریت دفتر اقتصاد مسکن چیست؟
اگر جایگاه فراموش شده دفتر اقتصاد مسکن که همان «اتاق فکر سیاستگذاری» است، احیا شود، در این صورت انتظار انجام ۱۰ ماموریت توسط این نهاد وجود دارد. ماموریت اول که مقدمه تصمیم سازی و تصمیم گیری برای بخش مسکن است، تدوین طرح جامع است. در قالب این طرح ویژگی‌های اقتصادی متقاضیان مسکن، نیاز بازار و آخرین وضعیت متغیر‌های اقتصادی موثر بر متغیر‌های بخش مسکن مشخص می‌شود و در نهایت برنامه‌های کوتاه مدت و بلندمدت اجرایی استخراج می‌شود.
ماموریت دوم بررسی منظم فاکتور‌های بیرونی بر معادلات درونی بازار مسکن است. غفلت از همین ماموریت در سال‌های اخیر باعث «کم‌توجهی سیاستگذاران به موضوع مهم تورم عمومی و انتظارات تورمی و همچنین افت شدید توان اقتصادی خانوار‌ها در اثر یک دهه رشد اقتصادی تقریبا صفر» شد. با این بی توجهی، طرح مسکن دولتی به گونه‌ای طراحی شد که فقط یک ششم از خانوار‌های ثبت نام‌کننده و مشمول توانستند وارد طرح شوند، چون قبل از طراحی، حال و روز اقتصادی و مالی این خانوار‌ها مورد شناسایی و بررسی قرار نگرفته بود.
موضوع «زمین» ماموریت دیگر دفتر اقتصاد مسکن باید باشد. نسبت قیمت زمین به مسکن در سال‌های اخیر افزایش پیدا کرد و دلیل آن، کمبود نسبی زمین مسکونی در داخل شهرهاست. از طرفی، زمین‌های خام بیرون از شهرها سیگنالی گمراه کننده از بابت «فراوانی عرضه» می‌دهد، اما هزینه مسکونی کردن این زمین‌ها بسیار بالاست. در قالب این ماموریت باید «ابزار‌ها و اهرم‌های عرضه زمین به بازار مصرف (ساخت وساز)» و در عین حال «ورود بخش‌خصوصی به سرمایه گذاری روی زمین‌های دولتی بیرون از شهرها» پیگیری شود.
ماموریت دیگر دفتر اقتصاد مسکن «منطبق سازی جریان عرضه با جنس تقاضا» است. در حال حاضر متوسط مساحت واحد‌های مسکونی حداقل ۱.۵ برابر مساحت مطلوب تقاضاست. این موضوع باعث شده جریان موازی عرضه و تقاضا شکل بگیرد. دفتر اقتصاد مسکن لازم است در قالب ماموریت مکمل، سیاست‌ها و مصوبات شهرداری‌ها که به نوعی باعث «بزرگ شدن متراژ واحد‌های مسکونی» می‌شود را شناسایی و نسبت به حذف موانع از مسیر ساخت آپارتمان‌های کوچک و کم متراژ اقدام کند.
برنامه ریزی برای تجهیز منابع مورد نیاز برای تامین مسکن دهک‌های کم درآمد نیز ماموریت دیگر دفتر اقتصاد مسکن است. سرمایه گذاران ساختمانی در سال‌های اخیر به دلیل وجود موانع متعدد در مسیر ساخت وساز از این بازار خارج شدند به‌طوری که نرخ رشد واقعی سرمایه گذاری برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی در کشور از سال ۹۰ تا ۱۴۰۲، میانگین سالانه معادل منفی ۴درصد بوده است. چه بسا اجرای این ماموریت در سال‌های گذشته می‌توانست جلوی رکود سرمایه گذاری ساختمانی را بگیرد و باعث رشد کمتر قیمت مسکن شود.
دفتر اقتصاد مسکن بر اساس شرح وظایف ترسیم شده در وزارت راه و شهرسازی، وظیفه «باز کردن راه عرضه مسکن اجاره‌ای در کشور» را دارد. اما از دهه ۷۰ به بعد، بازار مسکن شاهد حتی یک واحد مسکونی اجاره‌ای احداث شده در قالب مسکن حمایتی نبوده است و عمده طرح‌های مسکن سازی دولتی بر «مسکن ملکی» متمرکز بوده است. این هم یک ماموریت دیگر دفتر اقتصاد مسکن است.
تجربه سیاستگذاری در بخش مسکن نشان داده است، «شناسایی صورت مساله» به «حل بهتر مسائل» کمک می‌کند. دفتر اقتصاد مسکن در صورتی که نقش اتاق فکر دولت در این بخش را ایفا کند، می‌توان به «بهبود شرایط و کاهش بحران‌های این بخش» امیدوار بود.
نقشه راه دفتر اقتصاد مسکن در آمریکا
در ایالات متحده به طور کلی وزارت مسکن و توسعه شهری یک نهاد دولتی ناظر است و تمرکز آن صرفا بر تامین مسکن مقرون به صرفه برای افراد بی خانمان یا کم توان از نظر مالی و جسمی است.
توسعه اقتصادی آن نیز در جهت تامین مسکن برای خانوار‌های کم‌درآمد و بی‌خانمان صورت می‌گیرد. ماموریت اصلی وزارت مسکن و توسعه شهر در ایالات متحده، بهبود فرصت‌های مالکیت خانه مقرون به صرفه برای حمایت از بازار مسکن و مالکیت خانه در مناطق درون شهری است. این وزارتخانه از انواع حوزه‌های سیاست مرتبط به هم، مانند توسعه و حفظ مسکن مقرون به صرفه، توسعه اجتماعی و اقتصادی، محیط زیست و انرژی، مسکن منصفانه، بهداشت و مسکن، پایان دادن به بی خانمانی، مالکیت خانه، کمک به اجاره و خدمات حمایتی مسکن پشتیبانی می‌کند. دفاتر برنامه ریزی و توسعه اقتصادی و جامعه در این وزارتخانه با ترویج رویکرد‌های یکپارچه در تامین مسکن مناسب، محیط‌های زندگی مناسب و گسترش فرصت‌های اقتصادی برای افراد و خانوار‌های کم‌درآمد و متوسط، برای توسعه جوامع پایدار تلاش می‌کنند. این دفاتر با توسعه مشارکت‌ها بین دولت و سازمان‌های بخش خصوصی، از جمله سازمان‌هایی که به صورت انتفاعی و غیرانتفاعی فعالیت می‌کنند، به این هدف دست می‌یابند.
این دفاتر برنامه‌های کمک مالی را مدیریت می‌کنند که به جوامع کمک می‌کند تا رشد و توسعه خود را برنامه ریزی و تامین مالی کنند، ظرفیت آنها را برای حکومت افزایش می‌دهد، و برای افراد بی خانمان سرپناه و خدمات ارائه می‌دهد. هدف آن ایجاد مشارکت بخش دولتی با بخش خصوصی است، صرف نظر از اینکه آنها انتفاعی یا غیرانتفاعی باشند. برای سال مالی ۲۰۱۵، بودجه تخصیصی دفتر برنامه ریزی و توسعه جامعه ۶.۴ میلیارد دلار بود، که تقریبا نیمی از آن برای کمک هزینه بلوک توسعه جامعه استفاده می‌شد، که همواره در کانون توجه منتقدان علیه هزینه‌های بیهوده بوده است.
دومین برنامه بزرگ آنها با ۲.۱ میلیارد دلار برای ارائه کمک به بی خانمان ها، اغلب برای کسانی است که به طور ناگهانی پس از یک موقعیت اضطراری خانه خود را از دست داده‌اند. تداوم کمک هزینه مراقبت با اعطای بودجه به افراد بی خانمان، برای دستیابی به مسکن دائمی و خدمات موردنیاز برای زندگی مستقل، بسیار موفق بوده است. دفتر برنامه ریزی و توسعه جامعه با ترویج رویکرد‌های یکپارچه در تامین مسکن مناسب، محیط‌های زندگی مناسب و گسترش فرصت‌های اقتصادی برای افراد و خانوار‌های کم‌درآمد و متوسط، برای توسعه جوامع پایدار تلاش می‌کند. این دفتر با توسعه مشارکت‌های بین دولت و سازمان‌های بخش خصوصی، از جمله سازمان‌هایی که به صورت انتفاعی و غیرانتفاعی فعالیت می‌کنند، به این هدف دست می‌یابد.
وزارت مسکن به طور مستقیم وام مسکن ارائه نمی‌کند. در عوض، این وزارتخانه با شبکه‌ای از وام دهندگان همکاری می‌کند تا به خریداران خانه کمک کند که بودجه موردنیاز برای خرید خانه را دریافت کنند.
جوامع اعم از شهری، حومه، روستایی یا قبیله‌ای با مشکلات پیچیده و منحصر به فردی مواجه هستند که نیازمند راه‌حل‌های هماهنگ، جامع و پایدار است. فعالیت‌های توسعه اقتصادی و اجتماعی با ترویج رویکرد‌های یکپارچه از طریق یک فرآیند مستمر شناسایی و رسیدگی به نیازها، دارایی‌ها و سرمایه‌گذاری‌های اولویت دار، جوامع پررونقی را ایجاد می‌کند.
برنامه کمک مالی بلوک توسعه جامعه، کمک مالی فدرال را به جوامع اختصاص می‌دهد تا محله‌هایی را توسعه دهند که دارای مسکن مناسب و مقرون به صرفه هستند. این کمک‌ها معمولا به ساکنان کم‌درآمد و متوسط ارائه می‌شود تا بتوانند محیط‌های زندگی مناسب را در نزدیکی کارفرمایان، سوپرمارکت‌ها یا حمل‌ونقل عمومی بیابند. ایالت ها، شهرها، شهرک ها، جوامع و سازمان‌ها خواهان این کمک‌های بلاعوض یا تضمین وام برای کمک به پروژه‌های توسعه خود هستند.
